北京 この10年で不動産価格が暴騰? でも本当は大暴落だった

北京はこの10年で3.65倍に。まさに土地神話いまだ健在なりというような状況です。

しかし、この10年のインフレ率が600%だから、本当は不動産の価格は大幅に値下がりしているようである。
通貨がインフレで1/6になるのに対して、不動産はぜいぜい以下のような感じである。

・广州 2003年 3888元/平方米,2012年14044元/平方米,値上り率261%
・北京 2003年 4456元/平方米,2012年20700元/平方米,値上り率365%
・上海 2003年 5118元/平方米,2012年22595元/平方米,値上り率341%
・深圳 2003年 5680元/平方米,2012年18900元/平方米,値上り率233%

こんな報道を見かけた。
昔に比べて実質的に安いんだから不動産は騰がってもいい! と言いたいのだろう。

成長率が6%程度まで下がってきているので、今ある不動産規制を緩和して不動産バブルで経済ぶん回すぜ!
そんな政策転換の予兆なのかもしれません。

アベノミクスと同じで、元安政策とか国土強靭化=不動産・建設と、やっていることは大体同じです。
最後の成長戦略がどこにあるのか?
そもそも成長戦略があれば、そちらへ投資し不動産とか建設とかで時間稼ぎ=先送りしませんよね。

どの国も、最後の成長戦略だけは難題みたいです。日本も中国も。

上海バブルマンション 元旦から水漏れが止まらない

夜は新年の爆竹がうるさく響いていた上海。

元旦早々、さっそく問題が発生した。
パテにより、一端は止水に成功したかに見えたこの部屋。
しかし、また、ポタリ、ポタリと天井から汚水が落ちてくる。

プログラムからアンテナ工事、外壁張りからトイレの据え付けまでやってのけたこの筆者を手こずらせてくれる。
中国の高級ボロマンションには民衆の恨みがあるのか、さすがに手ごわいものだ。

さて、どうしたものかと思案していると、加湿器が目にとまった。
この機械からは、500mlもの水が一晩で蒸発している。

これをみて、同じように漏水も蒸発させてしまえばいいと考えた。

完全な止水には失敗したものの、漏水量自体はパテの効果があって減少しています。
もし、漏水量よりも蒸発量の方が多ければ、それは漏れていないのと同じ状態だと言えるのです。

水を効率的に蒸発させるには、水と空気が触れる面積を最大限に広げればいいはずで、
そこで登場するのが、1号店の梱包用ダンボール。

ダンボールの構造は内面が波形になっているので、空気も通りかなり表面積を稼げます。
ただ、撥水加工されている片面一層目は、取り除きます。
さらに、その上部にはティッシュペーパを置き、確実に水分を吸い取るようにしました。
確実に水分を保持しダンボールに浸透させることによって表面積を広げ、漏らすことなく完全に蒸発をさせるという作戦です。

天井版の上にダンボールとティッシュを敷き詰めたので、あとはそっと天板を閉めればいい。
新年4日目。今のところは問題なくダンボール蒸発システムは機能しています。

もちろん、これは最終解決法とは言えませんが。

しかし、完全に直すとなれば、人を呼んで結構大規模な工事になるのに違いない。
中国の工事はうるさいし、どうせ適当なのだから、直すのもばかげている。

恐らく、次に漏れるころには、もうここには居ないのだから、適当には適当でいい。

こんな記事:
http://diamond.jp/articles/-/16282

 

上海のバブルマンション どれだけボロいんだ

ここは上海中心部のマンション27階。川なんかも見えて、夜景もなかなかオシャレ。
築5年で新しく、一般的人民の生涯賃金を遥かに上回る物件、さぞかし住み心地が良いと思いきや……

天井から水が降ってくるので、天板を抜いてみると貫通はしていないものの、大穴があいていた。
なんで大穴? 一見名探偵コナンの謎のようであるが、単に適当に作られていただけなのだろう。

出稼ぎ農民の建築作業員にロクな技術も教えないで作らせているから品質管理もいい加減。
アネハ物件を上海にもって来たら、間違いなく最高クオリティの傑作になると思う。

こんなガラクタでも高値で売れるのだから、建設会社は土地さえあればボロ儲け。
土地収用=地上げに力が入るのも当然か。

これは、見えないところはどうでもいい! そんなブレのない中華思想によるものです。
購入者は外見しか見ていません。大体は自分は住まず、誰かに貸すので居住性はどうでもいい。
そして、可哀想な農民工を酷使して作られたバブル物件に住む者に対する、彼らの逆襲が始まるのです。

汚水アタック
下水配管を適当に作ることによって時限発動する奥義。
喰らった者は最悪の気分になるという。月給4万円の人からの贈物。

そんなわけで、もれなく最悪の気分になった筆者は、漏水に対処しようと、
ドラクエのように、部屋のあちらこちらを開けてみました。そして、建材と一緒にコーキングガンを発見。

農民工の奥義に負けるな! 自分で五金屋(金物店)に行ってシリコンパテを購入。上の穴を塞いでみることにした。
天井なので、いくらやってもパテがうまく接着しない。

最後は段ボールの上にシリコンパテを山盛りにして、穴に向かってブチまけた。
さらに、空になったパテのケースをつっかえ棒にして様子をみる。
上海でコーキングガンを使うとは思ってもみなかったが、どうやら汚水は止まったようだ。

中国の建物は、蛇口がポロリと取れ水が漏れたり、電気がショートしたり、カーテンレールが外れたり……これが普通です。
まさに民工いや、見えないところは適当との戦いですが、片っ端から直して楽しんでいます。

そんな中国の建物ですが、この上海には日本より日本的かつ良い生活ができるマンションがあると、和僑という本で知りました。
当然、こんなトラブルとは無縁でしょうが、そこは守られ過ぎていて、別の面でかったるい感じがします。

恐怖。中国の永久工事マンション

中国のマンション。上海なら、ちょっとした郊外で、小さな物件が平気で3500万円くらいはする。
大卒給料が4000元(5万4千円)くらいのこの国で、不動産だけは日本と同じで異様に高いのだ。

そんなとても高いマンションだが、まるでハリボテのように薄い壁と内装が未完成な状態で引き渡されることにより、最終的に永久工事マンションと化すのである。

中国のマンションの壁の薄さは異常である。
姉歯建築士とヒューザーをこちらに呼んで、中国で建築してもらったら完全に優良物件であることは疑いが無いのだ。
価格は日本と同じなのだから。

そして、姉歯物件など足元にも及ばない中国物件の恐ろしさは、建物が有る限り永久に工事が続くということである。

中国では内装はしない状態で引き渡される。つまり、物件の購入者が自分で工事をすることになる。
しかし、この工事が一斉に行われる訳ではなく、みながバラバラに行うから常にどこかの部屋で工事を行っているような状態になる。
投機的に購入されたマンションが放出されて、建築後10年後に工事などということもある。
さらには、改装工事も頻繁にやっているようだ。

ある日、なんかうるさいので上の奴が工事をやっているのかと思っていた。
しかし、断続的にこれが数年にわたって続くので、どうなっているんだ? と思って上の階へ行ってみた。

上の階では全く工事はやっていなかった。さらに上の階に行ってもやっていない。
なんと、5階上でやっていた。
つまり、このマンション棟の何処で工事をやっていても隣にやっているように聞こえるということのようだ。

5階上の工事音がまるで1階上の工事音のように聞こえるのが中国マンションのクオリティである。
こんな舞台セットみたいなのを高値で売りつけられている中国の人々って。
是非、姉歯建築士に中国を指導してほしいものだ。

あー、それにしても今日も朝からうるさい。

「58同城」とリクルート、ネット不動産サイトの合弁会社を設立

7月25日、「58同城」はすでに日本リクルート(Recruit)グループとインターネット不動産サイトの合弁会社を設立することで合意に達していると発表した。
今年の下半期に正式に登場する予定である。

不動産チャンネルは58同城のコアサービスカテゴリの1つである。58同城は自分の現地化の優位で不動産情報を不動産賃貸、中古住宅売買、オフィス賃貸・販売など8つのカテゴリに分類し、同時に不動産を探すグループ、投資グループと業界グループの様々なニーズを満たす。
今回日本Recruitと合弁でインターネット不動産サイトを作ることは不動産カテゴリに対するさらなる強化と最適化であり、ユーザーにより全面的かつプロフェッショナルなサービスを提供する。

今回の提携は5月に58同城がRecruitから戦略的投資を獲得したと発表した後のまた1つの大きな動きである。

情報によると、リクルートグループは1960年に設立された日本最大の分類情報サービス企業と最大の情報メディアプロバイダであり、日本主要な共同購入サービスのプロバイダの1つである。
リクルートグループは2004年から中国市場に進出した。2006年に人的資源サービス企業「前程无忧」(51job.com)に戦略的投資を行った。
今年6月7日、人人網はRecruitと提携して共同で結婚・恋愛サイトを構築すると発表した。

業界人によると、Recruitは58同城と同じように分類情報サイトの分野で極めて重要な地位を占めている。
そのため、両社の合弁で設立されるインターネット不動産サイトは、資金の方面でも、経験の方面も業界全体で一定の優位性を占めるという。

中国の不動産サイトの適当さについて以前も書いたが、もう少しまともな奴ができれば無駄に問合わせをしなくても良いので、必要性は高いかも。
個人的にも是非精度の高い情報を提供してもらいたい。

中国鄭州 公的ネットで不動産取引を監視・監督。アリペイのような保障システムも

河南省鄭州市住房保障和房地产管理局(住宅保障と不動産管理局)は《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》(鄭州市中古物件ネット売買と決算資金管理方法)(以下は《方法》と略称)及び実施詳細を発表した。
《方法》によると、12月10日から、鄭州市は存量房(中古住宅)の取引が行われる時、住宅取引資金の全額を監視・管理するという。

資金の監視・管理とは、中古住宅取引の過程で、取引資金の安全を確保するために、買い手は取引資金を鄭州市住宅保障と不動産管理局が提供した監視・管理の口座に入れる必要があるということ。買い手が住宅の所有権証明書を取得した後、鄭州市住宅保障と不動産管理局は売り手に代金を支払う。

もしローンが必要なら、売手買手双方が資金の監視・管理の手続きをした後に、銀行へローンを申請する。銀行がローン資金を監視・管理の口座に入れた後、住宅移転の登記手続をする。

この過程の中では、住宅保障と不動産管理局は「アリペイ」と同じようにエスクローサービスの役割を果たす。買い手が資金を監視・管理の口座に入れた後に取引を失敗した場合、お金は買い手に返済される。また、資金が監視・管理の口座に入れると利子が発生する。取引が成功したら、利子は売り手の所有になる。取引が失敗したら、利子は買い手の所有になる。

中古住宅の取引にはよく問題が起こる。買い手がお金を払ったら、住宅の所有権証明書の移転の遅延や売り手が資金を獲得後、行方をくらますことが頻発している。また、中古住宅を売買する時、取引双方が不動産屋に依頼することが多い。しかし、いったん悪徳不動産業者に資金を流用されたら、売手買手双方は重大な損失を被る。この政策が実施されれば、売手買手双方及び不動産屋の問題行為を規制することができる。

《方法》によると、仲介ブローカーが中古住宅の取引をするためには、鄭州市住宅保障と不動産管理局にネット取引登録認証資格を申請しなければならない。営業許可証、備案証明書(登録証明書)及び不動産ブローカーの身分証明書を提出必要がある。登録認証した後、不動産ブローカーはユーザーコードとパスワードを獲得する。不法な仲介ブローカーならその資格を取得することはできない。

手続きは簡単であり、信託管理機関と銀行は信託の手数料を取らない。消費者がブローカー機関を通じて取引をする時、ブローカー機関及びブローカーは取引保障機関や銀行の名義で手数料を取ってはならない。

資金の監視・管理を取り扱う時、次の書類を携帯することが必要。
1、売買双方の身分証明書(身分証明書を検証し、そのコピーを保存する)。
注:取引双方が親族の場合、例えば、親と子、祖父母と孫、兄弟姉妹などの親族は住宅移転行為が発生する場合、親族が同じ戸籍なら証明する必要がない(戸籍簿を検証し、そのコピーを保存する)。
親族が同じ戸籍ではなかったら、戸籍の所在地の派出所(中国では警察が戸籍を管理している)やコミュニティが親族関係証明を出す必要がある(証明書のオリジナルを保存する)。

2、住宅の所有権証明書(所有権証明書を検証し、そのコピーを保存する)。

3、売買契約書、監視・管理契約書(各3通ずつ)。

4、申請者が来ない場合、公証書と委託者の身分証明書を提供する。

不動産取引のトラブルを回避するという目的ですが、中国では現在、「住宅ローン規制」、「地元住民の優遇」、「新税、房産税(来年実施?)」、「1世帯で1件のみ購入できる規制(上海)」、と相次ぐ不動産規制が行われています。そして今回の新しいシステムは不動産取引そのものを地方政府が完全にコントロールすることに他なりません。

不動産購入者のほとんどがお金持ちですが、中国の場合、富の偏在を正当化する合理的な理由が存在しないのが問題で、大体のお金持ちは改革開放の初期に外国企業が進出した沿岸部の人々です。
もし、沿岸ではなく内陸部が経済特区にでもなっていたら、全く別の展開があったことでしょう。「可能な者から先に裕福になれ。そして落伍した者を助けよ」の先富論ですが、戸籍の問題もあり結局のところ豊かになれる人は、実力等に関わらず予め決まっていたともいえます。そのせいもあり、ネット空間での金持ちに対する視線は非常に厳しいものがあります。

名目をつけて不動産取引の管理を強化することは、こういった不満を吸収しつつ、バブルを軟着陸させるために直接的な統制手段を予め保持しておくのと同時に、公的部門が上手くやるための布石なのかもしれません。これは一地方都市の話ですが、これをモデルケースとして今後上海や北京など、全国的に実施される可能性も、もしかしたらあるかもしれません。

東京 上海 台北 どこの不動産価格が高い? 収益率はどこ? 中国人の投資先は?

今年7月から、日本政府が中国本土の旅行客に対する個人観光ビザの発給要件を大幅に緩和した。 約1600万の中国家庭は申請資格を備えていると推定される。そのような影響もあって、一部の投資家や金持ちが、だんだん日本の不動産を投資することが増えている。

近日、「信義房屋」は上海、北京、杭州及び蘇州などの都市で、過去1年間不動産投資金額が400万元以上の約千人に対してアンケートを行った。調査の結果から見ると、日本の不動産は投資潜在力があると54.6%の回答者が思っている。その中、30〜39歳の人が最も日本に家を買いに行きたい。その後は40〜49歳の人です。彼らの職業では民営企業家と高級主管者が最も多いで、48.1%を占めている。

信義房屋の関連責任者によると、今年、日本の不動産を購入する可能性に関して問い合わせが明らかに増えた。一番の要因は、中国国内一部の大都市の住宅価格は東京より高くなっているが、収益率は東京に及ばないこと。日本の国税庁今年7月に公表した調査結果によって、金融危機による日本経済が衰退し、不動産への需要が減少している。貸付資金市場の不況による不動産開発企業の資金力が不足している。

現在、日本の平均地価は1平方メートル12.6万円(約0.97万元)に下がった。下落幅は13年間で最大の8%。東京の土地価格は11.3%下がった。日本の不動産市場は低迷期に入っている。地域別では特に東京、名古屋、大阪の三大都市圏が大きく下落した。東京地域の地価は9.7%下落し、大阪地域の地価は8.3%下落し、名古屋地域の地価は7.6%下落した。
現在、日本の不動産価格は最安値に近いので、投資のタイミングとしては良いと中国人は考えているようだ。

信義房屋は上海、台北、東京3つの都市で中心部のハイエンドのマンションに対して調査を行った。東京平均住宅の総価格は約330万元で、台北は約360万元で上海は約400万元です。

しかし東京の収益率は一番高いという。東京の都心5区の住宅の年間家賃収益率は6%〜7%です。台北市の都心5区の住宅の半分は年間家賃収益率が3%。上海に至っては2.5%~3%に過ぎないという。

日本から消えたモーレツ社員はここ中国に居た。夜10時まで続くカスゲート営業電話

気合と根性で働くサラリーマンが、かつて日本にいた。

高度成長期の日本。焼け野原からの奇跡の復興をとげた日本の原動力となったのが、ガムシャラに働くサラリーマンであったことは間違いがないだろう。

家族や自らの生活を犠牲にして出世と成功に向けて猛烈に進むその姿は、プロジェクトX等でもお馴染みだ。

しかし、今やこのモーレツ社員は死語となっている。

理由は簡単で、チャンスが見えていて、給料がどんどん上がり、生活がどんどん良くなるというのは、人を働かせる最も重要な点であるが、今の日本にはチャンスは少なく、給料は下がり、生活も悪くなっている。これではモーレツ社員など登場するわけがない。

では、チャンスがあって、給料が上がり、生活水準が向上しているのはどこだろうか? それは、中国である。

上海の地元不動産屋に1本電話をすると、いろいろな不動産屋の営業マンからカスゲート(連鎖)で電話がかかってくる。

個人情報保護もコンプライアンスもあったものでもないが、これはこれで便利である。

1本の電話で、その地域の地元不動産営業マンの間で情報が共有されているのだ。1本で、20本くらいかかってきて、遅いときには夜10時を超えていたりする。

これは気合と根性が違う。

いま、モーレツ社員は中国にいて、彼らは古いものを次々に壊し新しいビルを建てたり、高速道路を作っている。

記号化した上海のマンションにとって、住人はオマケなような存在

限れらた人々の大人買い

上海でどんどん作られる日本で数千万から数億JPYする高額(高級ではない)マンション。しかし、給料がひと月三万JPYとか普通にある中国で、これを買える人はごくごく限られた人々だ。それでも売れまくっているのは、一人で沢山買う人々が居るためだ。

温州商人などがその良い例だ。製靴産業で儲けた資金を不動産につぎ込んでいるわけである。おかげで、マンションの中には内装もされていないような部屋がいくつもあったりする。複数買う人々にとっては住む事など考えておらず、中身などはどうでもよいわけである。

おかげで、建物そのものは誰も気にすることはない。マンションを借りている住人にとっては気になるところだが、部屋のオーナーにとっては株券とかと変わらないので、マンションの名前等の情報さえあればよいのだ。

自分は住まないので品質はどうでもよい

買う人間が建物に気を払わないのだから、その出来は推して知るべきで、記号化したマンションだからヴャーチャル的に質が良さそうに見えれば良い。たとえその構造や内装がメチャクチャだとしても、建物のオーナーそんなことはどうでも良い。単に価格が上がるから買っているだけなのだから。

そうして作られる大量のマンションは、客の厳しい目に曝されることもなく、物としての質の向上ではなく単に外見の派手さとか意味のない装飾であるとかに労力が費やされ、実際に暮す人間にとってはトンデモマンションが量産されていくわけである。

だから、見えないところは徹底的に手が抜かれているのがわかる。内装品も機能性より見栄で選択されているので、良く壊れる。明らかにコンクリートに水混ぜすぎだという、ひび割れがバリバリ入っていたりする。

最後に残されるゴミの山

こんな具合だから10年も経たないうちに恐ろしいほど劣化が進んでしまうわけだ。しかしそれでも、記号なので、その記号に価値ありとされれば高く売れたりもする。

このような状況、確実にバブルなんだと思うが、それこそ人民元切上げを狙ったホットマネーがどんどん入り込んで下支えしている中で、資金が生産性の向上ではなく、このようなガラクタ・マンションを大量に作る方向へ向かって、バブルがはじけたらゴミだけが残ったといった状況になりかねない。

まあ、マンションを建築する民工(田舎からやってくる出稼ぎ労働者。中国の格差問題の象徴)も安給料で自分が1000年くらい働かないと買えないマンションなんか作りたくないだろうから、ことごとく手抜きもするのだろうけど。バブル後の国からやってきた筆者としては、このバブルの崩壊を経済成長率が決められている自由主義計画経済でどう食い止めるのか、ちょっとひやひやしながら傍観している状態である。 


地方都市にもドンドン作られている

記号としてはマンションだが、実体はガラクタというモノを作るにも石油や鉄やら、いろいろと使っているのだろうから、投機マネーは恐ろしい。

日本でもバブル時代、スキー場近くに大量の投機用マンションが作られた。そちらは日本の建物だからそれなりにしっかりと作られていたはずだが、今や維持費や固定資産税のほうが高いとして、誰も買わない状態に陥っているという。

上海あたりはそれなりの都会だから、壊れたらまた立て直せば良いのだろうけど、中国の地方都市でもすごい勢いでガラクタマンションが作られているのだから、末恐ろしい話ではある。